En general, comprar y tener una vivienda en propiedad sigue siendo prioritario para los españoles. De aquel mercado inmobiliario de la burbuja se ha pasado en la actualidad a inmuebles de nueva construcción más sostenibles y eclécticos, aunque sigue siendo la vivienda usada la que copa la compraventa. Significativo ha sido el mayor y mejor conocimiento e información de los compradores a la hora de elegir el hogar de sus sueños gracias a portales inmobiliarios online. La ‘profesionalización’ del cliente sobre cada uno de los elementos decisorios en la gran compra de su vida está abocando a promotores y profesionales del sector a diseñar viviendas a la carta.

Manuela y Ricardo buscan una vivienda alejada de la gran ciudad, con todas las comodidades de jardín, piscina y terraza, no son amantes de grandes viajes pero sí de disponer de un hogar a su gusto, para ellos y los suyos, ahora que están jubilados. Enrique y Luisa quieren una vivienda unifamiliar, más independiente, son cinco en casa y apenas tienen sitio. Necesitan cochera para dos vehículos, una gran cocina, 3 baños, 4 dormitorios y mucho espacio tanto para almacenaje como para poder hacer reuniones familiares y de amigos.

El cambio de vivienda y un segundo hogar son, como en muchos otros puntos de España, los principales perfiles de los compradores de una vivienda en Madrid. Fuentes de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) lo explican claramente: “El perfil del comprador de vivienda en la Comunidad de Madrid es, sobre todo, de reposición, pues las dificultades de acceso de los jóvenes –que aún siendo solventes, no cuentan con el 20% de la entrada de un piso más gastos- y, en general, la falta de iniciativas materializadas por parte de las distintas administraciones (la Comunidad con el Plan Vive y el Ayuntamiento de Madrid con su concurso de parcelas en colaboración público-privada serían una excepción) provocan una red de emancipación de nuestros jóvenes cercana a los 30 años de edad, con lo que ello supone de demora de proyecto de vida, tasa de natalidad y, por extensión, de pensiones futuras”.

Un mercado el inmobiliario que ha vivido grandes transformaciones desde la burbuja, con varios parones por la crisis de 2008 y la última, la del COVID-19, pero que han supuesto saltos cualitativos de calidad en el sector, así como garantías de seguridad y habitabilidad.

El código técnico de la edificación, el seguro decenal, un marco normativo más exigente, certificaciones como la energética e incluso la nueva ley hipotecaria han venido para quedarse y para aportar una mayor transparencia, compromiso, comunicación y, fundamentalmente, unas relaciones más estrechas entre los principales actores protagonistas, a saber, clientes, constructores, empresas proveedoras y auxiliares, entidades financieras, inmobiliarias, profesionales, promotores, etcétera.

Más operaciones de compraventa.- Pero veamos en primer lugar qué evolución ha experimentado el mercado inmobiliario y la promoción de vivienda recientemente en Madrid. Los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística a enero de 2022, apuntan a una aceleración en el número de transacciones de compraventa de vivienda, en concreto hasta las 82.220, 60.221 de ellas usadas y 21.999 nuevas. Cifras que, proporcionalmente, están en consonancia con el resto de España. Estas más de 80.000 transacciones representan un 14,2% del total nacional (578.454 unidades a enero de 2022).

Por lo que respecta a los precios en el conjunto del país, éstos han aumentado un 6,38% interanual a cierre de 2021, acordes a la inflación y por debajo del encarecimiento de los costes de construcción, con cifras muy similares para la vivienda nueva (6,06%) y usada (6,44%). Si bien, en la Comunidad de Madrid, el encarecimiento ha sido del 5,48%, con cifras algo superiores de la vivienda nueva (6,28%), frente a la usada(5,21%).

Vivienda de calidad y profesionalización del cliente.- Una vez echado el primer vistazo, si abrimos las puertas de una vivienda, sea nueva o rehabilitada, veremos otros muchos cambios: eficiencia energética, mayor calidad y variedad de materiales, ahorro de combustible, aislamientos en base a nuevas normativas, certificados de calidad y el nuevo código técnico de la edificación… Un gran número de variaciones que para el conjunto de la ciudadanía y, por ende, potenciales clientes ha repercutido en una mayor seguridad y habitabilidad, y que para los constructores y promotores supone principalmente un mayor coste económico, “ahora vale más dinero construir pero es cierto que se ha mejorado mucho la calidad y la eficiencia de la vivienda, además cada proyecto es diferente, con diseño único y con los materiales o calidades que el mercado o el cliente demandan”, nos comentan.

El certificado energético es uno de los elementos más novedosos y obligatorio en cualquier transacción de compraventa o alquiler de inmuebles desde 2013. El no tener aprobado dicho trámite conlleva multas que pueden acarrear hasta 6.000 euros, también las agencias inmobiliarias deben contar con una oferta de inmuebles que dispongan de esta certificación, que puede oscilar desde la ‘A’ hasta la ‘G’, de mayor a menor grado de eficiencia.

La relación del constructor con el cliente también se ha potenciado hoy en día. El cliente suele estar muy bien informado ya que la información la tiene al alcance de un click; al igual que cuando alguien compra un coche se preocupa de conocer modelos, características…, en la construcción los compradores saben cómo tiene que ser un aislamiento acústico, térmico, qué es la calificación energética, cuál es la mejor ventana de aluminio…, de hecho, las memorias de calidades de las viviendas se presentan cada vez más detalladas, especificando cada una de las características, merced a esas peticiones del consumidor y del propio mercado.

Las empresas proveedoras.- La misma evolución de promotores y constructores han experimentado empresas proveedoras de fachadas, suelos, sanitarios, cocinas, cerámicas, revestimientos, carpinterías, aluminio y un largo etcétera. Cuentan con unos elevados estándares de calidad tanto en materiales de exterior como de interior.

En cuanto al ahorro energético de la vivienda es primordial una buena fachada. Actualmente la instalación de lo que se denominan fachadas ventiladas, cuentan con un sistema constructivo de cerramiento exterior que consta de una hoja interior, una capa aislante y una placa exterior. Esta instalación ofrece unas excelentes prestaciones térmicas y acústicas. En el mismo campo de la eficiencia de energía, nos encontramos con la geotermia que lo que hace es aprovechar la temperatura constante del subsuelo durante todo el año.

Ya en el interior, la tendencia se encamina hacia baldosas grandes y de formato rectificado para evitar juntas y en pavimentos, se utilizan mucho los que imitan la madera. En cuanto a los azulejos crece la tendencia hacia piezas de cerámica de gran tamaño y rectificadas, tanto en paredes como suelos. Y es que el avance tecnológico de la cerámica, la innovación experimentada en diseño y la notable calidad del propio material han hecho que hoy en día sea uno de los productos más recomendados y demandados, con la ventaja añadida de ser un buen transmisor del calor.

Reformas en la vivienda.- Siempre pensamos que, al adquirir una vivienda de reciente construcción, no tenemos que hacer ningún tipo de reforma. ¡Es nueva! ¿Por qué iba a necesitar reformarla? Pero al contrario de lo que mucha gente piensa, siempre nos gusta dar ese toque exclusivo que la mayoría de las constructoras no te ofrece. Desde la empresa de reformas Boadilla Multiservicios, tanto Nacho como Aroa, gerentes de la misma, nos comentan que durante el año pasado realizaron más reformas en viviendas de nueva construcción que en las de segunda mano, “los acabados de las nuevas, no es que estén mal, pero cuando te dan una vivienda nueva está desnuda, como mínimo tienes que adecuar la iluminación porque normalmente te suelen poner un punto de luz en medio de cada habitación, dos en el salón y ya está. Y el colocar una buena iluminación en una casa es muy importante a la hora de crear ambientes, es un elemento más de la decoración. Además, antes la mayoría de las constructoras te dejaban modificar sobre plano, pero actualmente casi ninguna. Muchos de nuestros clientes nos dicen, “es que queríamos tirar este tabique, pero no nos dejaban en obra”. Así que nos encontramos la mayoría de las veces que nos llaman según les dan las llaves de la nueva casa para que les hagamos la reforma antes de entrar a vivir”.

Asimismo, nos comentan desde Multiservicios Boadilla que los chalets de nueva construcción se reforman más que los pisos porque suelen entregar tanto los sótanos como el jardín en bruto, y hay que acondicionarlo todo antes de que los propietarios se instalen.

En resumen, la compra de una vivienda es una de las decisiones más trascendentes en la vida de una persona. Y es ahora justamente cuando más posibilidades existen en el mercado, mejores condiciones de seguridad y de habitabilidad, con mayores requisitos normativos y un abanico infinito, en todo caso de calidad, de opciones en interiores y exteriores que dan como resultado una vivienda a la carta a gusto y demanda del consumidor.

 

Entrevista con Nacho rivera y aroa domínguez, de boadilla multiservicios

“Intentamos asumir todo lo posible la subida de precios para que al cliente no le encarezca demasiado la reforma”

Pregunta.-¿Qué es lo que más demanda la gente en cuanto a reformas? Respuesta.- Sobre todo, baños y cocinas, pero más los cuartos de baño. ¿Por qué? Porque el baño al final es más económico que la cocina. A la cocina le tienes que sumar la obra y los muebles. También son importantes los aislamientos de las ventanas, y es que en este caso un apaño no vale, hay que cambiarlas por completo para que resulten eficaces de cara a un buen aislamiento. Hay que decir que en los pisos de segunda mano o que ya tienen muchos años, solemos hacer las reformas integrales, en algunos casos respetamos tabiquerías pero en otros no, dependiendo de lo que nos pida cada cliente.

P.- En la pandemia y postpandemia la gente invirtió mucho en sus casas. ¿Cómo ha ido evolucionando desde que hemos salido del confinamiento hasta ahora? R.- Para nosotros muy bien y sigue habiendo mucho volumen de trabajo. El problema ahora lo tenemos con los materiales, que no es que no haya porque las fábricas tienen de sobra, lo que hay es falta de abastecimiento. Entre la huelga de transporte y la subida de precios, está ahora algo complicado.

P.- ¿Cómo ha afectado la subida de precios a la hora de hacer los presupuestos de cara al cliente? R.- Pues ha afectado muchísimo. Tienes que hacer los presupuestos casi al día. Nosotros lo que estamos haciendo ahora es dar los presupuestos de mano de obra con materiales de construcción, es decir, cemento, arena, pladur, ladrillo…, hemos dejado de meter materiales de terminación como son las cerámicas, tarimas….

A lo mejor doy un presupuesto de un mes de validez con una cerámica de 20 euros el metro cuadrado. Luego me mandan un comunicado que ha subido a 24 euros el metro cuadrado y yo no puedo subirle un 20% al cliente. Podemos asumir algo, pero un 20% es mucho. Por ejemplo, el ladrillo ha subido un 40%. Date cuenta que los ladrillos o la cerámica se hacen en hornos, si el precio de la luz sube un 100%, al final te repercute en el precio del producto.

Y no hay que olvidarse de los portes de los materiales, que nosotros no lo estamos repercutiendo en el cliente, los asumimos nosotros, pero te puedo decir que hace un año, los portes de césped valían 50 euros y ahora los estamos pagando a 150 euros, el triple. Al final nosotros intentamos asumir todo lo posible para que al cliente final no le encarezca demasiado, pero es inevitable.

Llegará un momento en el que el cliente en vez de hacer dos baños, cocina, tarima, puertas, ventanas, pintura lisa pues te haga cocina y baño y al año siguiente, ventanas y puertas. Es así.

Texto: Ayer&hoy Fotos: Pixabay